Bienes raíces en Bávaro, según quién vende

Bávaro se construyó a lo largo de su playa durante décadas, así que una búsqueda de bienes raíces en Bávaro muestra dos productos distintos uno al lado del otro: apartamentos terminados que un propietario revende y viviendas que un desarrollador todavía vende sobre plano. El anuncio se ve igual en ambos casos. La compra, no. Quién vende cambia el impuesto de la transferencia, los documentos que conviene pedir y lo que usted puede inspeccionar de verdad antes de comprometerse. Esta página repasa esas diferencias desde el sitio de Andara, un nuevo desarrollo en el campo de golf Las Iguanas de Cap Cana, y termina con el lugar que ocupa esa opción para un comprador cuya búsqueda empezó en Bávaro.

Por qué una misma búsqueda en Bávaro devuelve dos productos distintos

Bávaro es menos un lugar único que una costa de barrios —Arena Gorda, El Cortecito, Los Corales y Cabeza de Toro, entre otros— que crecieron detrás de una larga playa pública, hotel tras hotel y edificio tras edificio. Como allí se construyen condominios desde hace mucho tiempo, el mercado ofrece dos tipos de inventario a la vez: apartamentos en edificios terminados que un propietario revende, y apartamentos en proyectos que un desarrollador todavía vende antes de construirlos.

Los portales suelen mostrar ambos en la misma cuadrícula y con los mismos campos: habitaciones, pies cuadrados, precio, distancia a la arena. Esa uniformidad oculta la única variable que decide casi todo lo demás: quién vende. Una reventa y una primera venta se diferencian en el impuesto que paga el comprador en la transferencia, en los documentos que existen para leerse y en lo que se puede ver con los propios ojos antes de que se mueva un solo dólar.

Por eso, la primera pregunta ante cualquier anuncio en Bávaro no es el precio. Es si el vendedor es un propietario o el desarrollador, y el resto de esta página se deriva de la respuesta.

Qué cambia cuando vende un propietario en lugar del desarrollador

Ninguna de las dos vías es mejor en abstracto; cada una cambia un tipo de certeza por otro. Una reventa es un edificio que se puede recorrer, con un historial que se puede leer. Una primera venta es una especificación en papel, comprada en las condiciones que la ley dominicana reserva al primer comprador. La tabla pone las dos lado a lado.

Cinco comprobaciones para cualquier anuncio en Bávaro

Sea cual sea la vía, el mismo puñado de documentos separa una compra sólida de una sorpresa costosa. Ninguno es exótico, y un abogado dominicano los leerá por usted. La ventaja de conocerlos es pedirlos pronto: antes de comprometerse, no después.

1. Título sobre un terreno ubicado
   Pida el certificado de título. Según la Ley 108-05, un condominio no puede constituirse sobre terreno amparado por una constancia anotada —una cantidad de terreno dentro de una parcela mayor que nunca se ha ubicado con precisión—, de modo que una unidad bien registrada descansa sobre un terreno ya individualizado. Si el vendedor solo puede ofrecer una constancia, pida a su abogado que le explique por qué antes de seguir adelante.
2. El registro de hoy, no el del año pasado
   Un certificado de título muestra el registro tal como estaba el día en que se imprimió. La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble es la lectura actual, incluidas las inscripciones que pesan sobre el inmueble. El Registro Inmobiliario la expide por RD$1,000 por inmueble a cualquier persona con un interés legítimo, compradores extranjeros incluidos.
3. Las reglas propias del edificio
   Para cualquier unidad, la declaración y el reglamento de condominio establecen lo que los propietarios pueden y no pueden hacer. Para un edificio terminado, añada la certificación del condominio sobre los pagos de mantenimiento y las actas de sus últimas asambleas, que muestran cómo se gestiona realmente.
4. El permiso para alquilar antes que las cifras de alquiler
   La ley nacional permite el alquiler de corta estancia; el límite que obliga es el reglamento del condominio. Si alquilar a turistas forma parte del plan, encuentre la cláusula que lo permite antes de mirar cualquier proyección de ingresos.
5. Qué significa de verdad «frente al mar»
   Según la Ley 305 de 1968, aproximadamente los primeros 200 pies tierra adentro desde la línea de pleamar son propiedad pública que nadie puede poseer. Detrás de esa franja, un edificio o un complejo hotelero puede controlar igualmente el camino, el estacionamiento y las tumbonas, así que pregunte exactamente cómo llegan los residentes a la arena.

Poner precio a un anuncio en Bávaro cuando ningún índice lo hace por usted

Los compradores norteamericanos están acostumbrados a contrastar un precio con un índice publicado o con una base de ventas registradas. Para Bávaro no existe ni lo uno ni lo otro de forma fiable. El índice de precios de vivienda descrito en un documento metodológico del Banco Central de 2021 se construye con los registros hipotecarios que reportan los prestamistas y, como esos registros se concentran en la capital, el documento centró el indicador en el Distrito Nacional y Santo Domingo. No llega a La Altagracia, la provincia donde están tanto Bávaro como Cap Cana, y un índice construido con hipotecas locales solo puede ver las viviendas compradas con una hipoteca local.

De ahí se siguen dos cosas. Un precio anunciado en un portal es una posición de salida, no una prueba de valor. Y los comparables deben reunirse con método: el mismo tipo de edificio, una antigüedad parecida, una distancia similar a la arena y —el paso que más se omite— la misma base de superficie. Una unidad medida solo en área interior y otra medida como área construida total dan dos cifras distintas para la misma vivienda, así que pregunte a cada vendedor cuál está citando antes de dividir el precio entre los pies cuadrados.

Andara declara su base sin rodeos: su rango publicado de 926 a 2,912 pies cuadrados es área construida total. Eso no la hace ni más barata ni más cara que un anuncio en Bávaro; la hace comparable, en cuanto el anuncio de al lado diga lo mismo.

Alquilar en Bávaro es competir con los hoteles

Buena parte del atractivo de Bávaro para los inversionistas es la demanda turística, y las cifras del Banco Central muestran su escala: la ocupación de habitaciones de hotel en la zona Punta Cana/Bávaro promedió un 81.6% en 2025, frente a un 75.0% en el conjunto del país. La misma serie mensual deja ver la temporada, desde un 92.2% en febrero hasta un 62.2% en septiembre.

Lea esas cifras por lo que son. Cuentan habitaciones de hotel, no apartamentos, y no son un pronóstico para ninguna residencia, incluida la nuestra. Lo que sí describen es la competencia: un apartamento alquilado a turistas en Bávaro ofrece una cama en una costa donde los hoteles son grandes y están muy concurridos, y sus huéspedes lo compararán con ellos en precio, servicio y ubicación.

Dos impuestos deben figurar en cualquier proyección. Las estancias turísticas de corta duración pagan un 18% de ITBIS, que debe el anfitrión y no la plataforma de reservas. Los ingresos por alquiler de un propietario no residente soportan una retención del 27%, aplicada sobre los ingresos brutos sin ninguna deducción. Las tasas cambian, así que pida a un contador dominicano que confirme ambas antes de confiar en una cifra.

Dónde encaja Cap Cana para un comprador que empezó en Bávaro

Un comprador que empieza en Bávaro y termina mirando más al sur suele cambiar un conjunto de ventajas por otro. Bávaro ofrece edificios terminados que se pueden recorrer y, desde muchas direcciones, una playa a la que se llega caminando. Cap Cana, una comunidad privada y planificada con acceso controlado en el extremo este de la República Dominicana, ofrece otro entorno y, en un desarrollo nuevo, la vía de la primera venta descrita más arriba.

Andara es ese segundo caso. Está proyectado como 175 residencias en el campo de golf Las Iguanas, con precios desde $280,600 y superficies de 926 a 2,912 pies cuadrados de área construida total. Está frente al golf, no frente al mar: la playa Juanillo queda a unos 10 minutos y el Aeropuerto Internacional de Punta Cana a unos 15. El proyecto está aprobado por CONFOTUR, y sus compradores adquieren como primeros compradores del desarrollador, la vía para la que están pensadas las exenciones de la ley de incentivo turístico, sujeto a la solicitud que presente su abogado.

El intercambio también funciona al revés. La entrega es en el T4 de 2028, así que lo que un comprador puede inspeccionar hoy es una especificación y no un edificio terminado, y el retorno neto de 11-15% que publica el sitio es la proyección del desarrollador, no un resultado comprobado. Recalcúlelo con su propia tarifa por noche, su ocupación y sus costos, y someta a Andara a las mismas cinco comprobaciones que a cualquier anuncio en Bávaro.

Preguntas frecuentes

¿Quien compra una reventa en Bávaro recibe las exenciones de CONFOTUR?

No. Las exenciones de la Ley 158-01 sobre el impuesto de transferencia del 3% y el impuesto anual a la propiedad están pensadas para los primeros compradores del desarrollador, y la ley excluye las reventas. Quien adquiere un apartamento de su primer propietario debe prever el impuesto de transferencia y pedir a su abogado que confirme su situación respecto al impuesto a la propiedad.

¿Qué documento muestra la situación jurídica actual de un inmueble en Bávaro?

No basta el certificado de título, que refleja el registro del día en que se imprimió. Pida una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble actualizada al Registro Inmobiliario. Cuesta RD$1,000 por inmueble y recoge las inscripciones que pesan sobre él en la fecha de expedición.

¿Puedo alquilar a turistas un apartamento en Bávaro?

La ley nacional permite el alquiler de corta estancia, pero es el reglamento de cada condominio el que decide si su edificio lo admite. Lea el reglamento antes de confiar en una cifra de ingresos y prevea el 18% de ITBIS sobre las estancias cortas, que debe el anfitrión.

¿Andara está en Bávaro?

No. Andara está en Cap Cana, la comunidad privada y planificada situada al sur de Bávaro, en el campo de golf Las Iguanas. El Aeropuerto Internacional de Punta Cana queda a unos 15 minutos y la playa Juanillo a unos 10, y sus 175 residencias se venden como primera venta del desarrollador.