L'immobilier à Bávaro, vu depuis celui qui vend

Bávaro s'est construit le long de sa plage au fil des décennies, si bien qu'une recherche d'immobilier à Bávaro fait apparaître côte à côte deux produits différents : des appartements achevés qu'un propriétaire revend, et des logements qu'un promoteur vend encore sur plan. L'annonce se ressemble dans les deux cas. L'achat, non. L'identité du vendeur change l'impôt dû lors du transfert, les documents à demander et ce que vous pouvez réellement inspecter avant de vous engager. Cette page examine ces différences depuis le site d'Andara, un nouveau projet sur le parcours de golf Las Iguanas à Cap Cana, et se termine sur la place de cette option pour un acheteur dont la recherche a commencé à Bávaro.

Pourquoi une même recherche à Bávaro renvoie deux produits différents

Bávaro est moins un lieu unique qu'un littoral de quartiers — Arena Gorda, El Cortecito, Los Corales et Cabeza de Toro, entre autres — qui se sont développés derrière une longue plage publique, hôtel après hôtel et immeuble après immeuble. Comme les copropriétés s'y construisent depuis longtemps, le marché porte deux types d'offre à la fois : des appartements dans des immeubles achevés qu'un propriétaire revend, et des appartements dans des projets qu'un promoteur vend encore avant leur construction.

Les portails présentent souvent les deux dans la même grille, avec les mêmes champs — chambres, pieds carrés, prix, distance jusqu'au sable. Cet aplatissement masque la seule variable qui décide de presque tout le reste : qui vend. Une revente et une première vente diffèrent par l'impôt dû par l'acheteur au moment du transfert, par les documents qui existent et peuvent être lus, et par ce que l'on peut voir de ses propres yeux avant que le moindre argent ne circule.

La première question à poser sur une annonce à Bávaro n'est donc pas le prix. C'est de savoir si le vendeur est un propriétaire ou le promoteur, et le reste de cette page découle de la réponse.

Ce qui change quand le vendeur est un propriétaire plutôt que le promoteur

Aucune des deux voies n'est meilleure dans l'absolu ; chacune échange une forme de certitude contre une autre. Une revente, c'est un immeuble que l'on peut visiter, avec un historique que l'on peut lire. Une première vente, c'est un descriptif sur papier, acheté aux conditions que le droit dominicain réserve au premier acquéreur. Le tableau met les deux côte à côte.

Cinq vérifications pour toute annonce à Bávaro

Quelle que soit la voie, la même poignée de documents sépare un achat solide d'une mauvaise surprise coûteuse. Aucun n'est exotique, et un avocat dominicain les lira pour vous. L'intérêt de les connaître est de les demander tôt — avant de vous engager, et non après.

1. Un titre sur un terrain localisé
   Demandez le certificado de título. Selon la loi 108-05, une copropriété ne peut pas être constituée sur un terrain détenu sous constancia anotada — une quantité de terrain à l'intérieur d'une parcelle plus grande, jamais rattachée à un emplacement précis — de sorte qu'un logement correctement enregistré repose sur un terrain déjà individualisé. Si le vendeur ne peut fournir qu'une constancia, demandez à votre avocat de vous expliquer pourquoi avant d'aller plus loin.
2. Le registre d'aujourd'hui, pas celui de l'an dernier
   Un certificado de título montre le registre tel qu'il était le jour de son impression. La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble en donne l'état actuel, y compris les inscriptions qui grèvent le bien. Le Registro Inmobiliario la délivre pour 1 000 RD$ par bien à toute personne justifiant d'un intérêt légitime, acheteurs étrangers compris.
3. Le règlement propre à l'immeuble
   Pour tout logement, la declaración et le reglamento de condominio fixent ce que les propriétaires peuvent faire ou non. Pour un immeuble achevé, ajoutez la certification des paiements de charges de la copropriété et les procès-verbaux de ses dernières assemblées, qui montrent comment l'immeuble est réellement géré.
4. L'autorisation de louer avant les chiffres de location
   La loi nationale autorise la location de courte durée ; la limite qui s'impose est le règlement de la copropriété. Si louer à des vacanciers fait partie du projet, trouvez la clause qui le permet avant de regarder la moindre projection de revenus.
5. Ce que signifie vraiment « front de mer »
   Selon la loi 305 de 1968, environ les 200 premiers pieds à partir de la ligne des hautes eaux sont une propriété publique que personne ne peut posséder. Derrière cette bande, un immeuble ou un complexe hôtelier peut tout de même contrôler le chemin, le stationnement et les transats : demandez précisément comment les résidents accèdent au sable.

Évaluer le prix d'une annonce à Bávaro sans indice pour le faire

Les acheteurs nord-américains ont l'habitude de confronter un prix à un indice publié ou à une base de ventes enregistrées. Pour Bávaro, ni l'un ni l'autre n'existe sous une forme fiable. L'indice des prix du logement décrit dans un document méthodologique de la Banco Central de 2021 repose sur les dossiers hypothécaires déclarés par les prêteurs ; comme ces dossiers se concentrent dans la capitale, le document a centré l'indicateur sur le Distrito Nacional et Santo Domingo. Il n'atteint pas La Altagracia, la province où se trouvent à la fois Bávaro et Cap Cana, et un indice construit à partir de prêts hypothécaires locaux ne peut voir que les logements achetés avec un prêt local.

Deux conséquences en découlent. Un prix affiché sur un portail est une position d'ouverture, pas une preuve de valeur. Et les comparables doivent être réunis avec méthode : le même type d'immeuble, un âge proche, une distance comparable jusqu'au sable et — l'étape la plus souvent oubliée — la même base de surface. Un logement mesuré en surface intérieure et un autre mesuré en surface construite totale donnent deux chiffres différents pour le même bien : demandez donc à chaque vendeur laquelle il annonce avant de diviser le prix par les pieds carrés.

Andara annonce sa base sans détour : sa fourchette publiée de 926 à 2 912 pieds carrés correspond à la surface construite totale. Cela ne la rend ni moins chère ni plus chère qu'une annonce à Bávaro ; cela la rend comparable, dès lors que l'annonce voisine précise la même chose.

Louer à Bávaro, c'est concurrencer les hôtels

Une grande part de l'attrait de Bávaro pour les investisseurs tient à la demande touristique, et les chiffres de la Banco Central en montrent l'ampleur : le taux d'occupation des chambres d'hôtel de la zone Punta Cana/Bávaro a été en moyenne de 81,6 % sur l'année 2025, contre 75,0 % pour l'ensemble du pays. La même série mensuelle fait apparaître la saison, de 92,2 % en février à 62,2 % en septembre.

Lisez ces chiffres pour ce qu'ils sont. Ils comptent des chambres d'hôtel, pas des appartements, et ne constituent une prévision pour aucune résidence — la nôtre comprise. Ce qu'ils décrivent, en revanche, c'est la concurrence : un appartement loué à des vacanciers à Bávaro propose un lit sur une côte où les hôtels sont grands et très fréquentés, et ses hôtes le compareront à eux sur le prix, le service et l'emplacement.

Deux impôts ont leur place dans toute projection. Les séjours touristiques de courte durée sont soumis à 18 % d'ITBIS, dû par l'hôte et non par la plateforme de réservation. Les revenus locatifs d'un propriétaire non résident subissent une retenue de 27 %, prélevée sur les recettes brutes sans aucune déduction. Les taux évoluent : faites confirmer les deux par un comptable dominicain avant de vous fier à un chiffre.

La place de Cap Cana pour un acheteur parti de Bávaro

Un acheteur qui commence à Bávaro et finit par regarder plus au sud échange généralement un ensemble d'avantages contre un autre. Bávaro offre des immeubles achevés que l'on peut visiter et, depuis de nombreuses adresses, une plage accessible à pied. Cap Cana, une communauté privée et planifiée à accès contrôlé située à la pointe est de la République dominicaine, offre un autre cadre et, dans un projet neuf, la voie de la première vente décrite plus haut.

Andara relève de ce second cas. Le projet prévoit 175 résidences sur le parcours de golf Las Iguanas, avec des prix à partir de 280 600 $ US et des surfaces de 926 à 2 912 pieds carrés de surface construite totale. Il est face au golf plutôt qu'en bord de mer : la plage de Juanillo est à environ 10 minutes et l'aéroport international de Punta Cana à environ 15. Le projet est agréé CONFOTUR, et ses acheteurs acquièrent en tant que premiers acquéreurs auprès du promoteur — la voie pour laquelle sont conçues les exonérations de la loi d'incitation au tourisme, sous réserve de la demande que dépose votre avocat.

L'échange joue aussi dans l'autre sens. La livraison est prévue au T4 2028 : ce qu'un acheteur peut inspecter aujourd'hui est un descriptif et non un immeuble achevé, et le rendement net de 11-15 % publié par le site est la projection du promoteur, pas un résultat constaté. Reconstruisez-le avec votre propre tarif par nuit, votre taux d'occupation et vos coûts, et soumettez Andara aux mêmes cinq vérifications que n'importe quelle annonce à Bávaro.

Questions fréquentes

L'acheteur d'une revente à Bávaro bénéficie-t-il des exonérations CONFOTUR ?

Non. Les exonérations de la loi 158-01 portant sur les droits de mutation de 3 % et sur l'impôt foncier annuel visent les premiers acquéreurs auprès du promoteur, et la loi exclut les reventes. Celui qui reprend un appartement à son premier propriétaire doit prévoir les droits de mutation et faire confirmer sa situation au regard de l'impôt foncier par son avocat.

Quel document indique la situation juridique actuelle d'un bien à Bávaro ?

Pas le certificado de título à lui seul, qui reflète le registre au jour de son impression. Demandez une Certificación del Estado Jurídico del Inmueble à jour auprès du Registro Inmobiliario. Elle coûte 1 000 RD$ par bien et recense les inscriptions qui le grèvent à sa date de délivrance.

Puis-je louer un appartement à Bávaro à des vacanciers ?

La loi nationale autorise la location de courte durée, mais c'est le règlement de chaque copropriété qui décide si son immeuble la permet. Lisez le reglamento avant de vous fier à un chiffre de revenus, et prévoyez l'ITBIS de 18 % sur les séjours de courte durée, dû par l'hôte.

Andara se trouve-t-il à Bávaro ?

Non. Andara se trouve à Cap Cana, la communauté privée et planifiée située au sud de Bávaro, sur le parcours de golf Las Iguanas. L'aéroport international de Punta Cana est à environ 15 minutes et la plage de Juanillo à environ 10, et ses 175 résidences sont vendues en première vente par le promoteur.