Condos de playa en Cabarete, vistos desde el otro extremo de la isla

Cabarete es un pueblo de playa de la costa norte de la República Dominicana, en la provincia de Puerto Plata. Andara no está allí. Es un proyecto frente al golf en Cap Cana, en el extremo oriental del país, a unas 240 millas por carretera. Por eso esta página no vende ningún condo en Cabarete ni nombra allí ningún edificio. Está escrita para el comprador que tecleó el nombre del pueblo mientras todavía decide qué tipo de hogar caribeño quiere: qué es de verdad un condo de playa en un lugar como Cabarete, qué es en cambio una vivienda dentro de una comunidad planificada, y qué normas legales le acompañan en cualquiera de las dos costas.

Empiece por el mapa: dos costas separadas por un largo trayecto

Cabarete se encuentra en la costa norte, abierta al Atlántico, a unas 11 millas del Aeropuerto Internacional Gregorio Luperón de Puerto Plata (POP), según el artículo de Wikipedia dedicado al pueblo. Andara está en el rincón opuesto del país, dentro de Cap Cana, en la provincia de La Altagracia. Desde su entrada, el campo de golf Las Iguanas está en el propio terreno, la playa de Juanillo queda a unos 10 minutos y el Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ) a unos 15.

Entre ambos se extiende todo el ancho de la isla. Medimos la ruta en el motor de rutas público OSRM, que funciona con datos viales de OpenStreetMap, desde las coordenadas publicadas de Andara hasta el centro de Cabarete: unas 240 millas por carretera. Se trata, por tanto, de dos decisiones distintas y no de dos barrios de un mismo lugar. Quien es propietario en una costa no se acerca a la otra a cenar, y el comprador que se ha enamorado de la costa norte debe saber desde el primer párrafo que nada en este sitio puede llevarle allí.

Una playa desde la que se camina al pueblo, o una playa a la que se va en coche

La expresión «condo de playa» describe una vida distinta en cada costa. En Cabarete la playa es el centro de todo. El pueblo se extiende a lo largo de su vía principal, conocida localmente como Calle Principal, con alojamientos, restaurantes y tiendas entre ella y la arena, y la bahía que tiene enfrente es un auténtico escenario de deportes acuáticos que ha acogido competiciones profesionales de kitesurf. Kite Beach y la ola de Playa Encuentro quedan algo más al oeste, en la misma orilla. Allí se compra un condo para salir por la puerta y encontrarse de lleno con todo eso.

Cap Cana está organizado al revés. Es una comunidad planificada y cerrada, con sus propias vías internas, su golf y su marina, y la playa es uno de los lugares a los que se va, no la calle en la que se vive. Andara da al golf y no al mar: sus viviendas miran a las calles del campo Las Iguanas, y la playa de Juanillo queda a unos 10 minutos en coche. Para algunos compradores es una pérdida. Para otros —quien busca noches tranquilas, un recorrido frente a la puerta y el mar como excursión— es precisamente lo que buscan.

Hay algo idéntico en ambas costas que conviene saber antes de que alguien le venda una «playa privada». Según la Ley 305 de 1968, aproximadamente los primeros 200 pies tierra adentro desde la línea de marea alta son propiedad pública en todo el litoral dominicano. Un condo frente al mar en Cabarete da a una arena pública, igual que un hotel en Cap Cana; lo que cambia de una dirección a otra son los accesos y los servicios detrás de esa franja, nunca la propiedad de la playa en sí.

Las dos zonas, una junto a otra

Si se ponen los dos lugares en una tabla, la diferencia resulta tener menos que ver con la calidad que con la vocación de cada uno. Las filas sobre el acceso aéreo merecen una segunda lectura, porque deciden en silencio con qué frecuencia se usa una segunda residencia y con qué facilidad se llena de huéspedes. Consultados el mismo día de septiembre de 2026 en el mismo agregador de rutas, FlightConnections, el aeropuerto de Puerto Plata mostraba vuelos directos de pasajeros a 20 destinos en 6 países con 11 aerolíneas, mientras que Punta Cana Internacional mostraba 91 destinos en 29 países con 41 aerolíneas. Los horarios cambian cada temporada, así que tome ambas cifras como una instantánea y no como una clasificación fija; aun así, la diferencia es lo bastante amplia como para pesar cuando imagina su propio viaje.

Un condo ya construido, o uno todavía en plano

Sea cual sea la costa elegida, la distinción que más cambia los trámites no enfrenta el norte con el este. Enfrenta un condo ya construido, comprado a su propietario actual, con una vivienda todavía en obra, comprada al promotor. Andara es del segundo tipo: la entrega está prevista para el cuarto trimestre (T4) de 2028, de modo que lo que se firma hoy es una especificación y no una vivienda terminada.

La ley dominicana de incentivo turístico, la Ley 158-01 modificada por la Ley 195-13 y conocida como CONFOTUR, concede sus exenciones —del impuesto de transferencia del 3% y del impuesto anual a la propiedad (IPI)— a los proyectos aprobados y a sus primeros compradores del promotor, y excluye las reventas. Tampoco es automática: la exención debe solicitarse e inscribirse en el título. Andara está aprobado al amparo de esta ley. Por tanto, un condo existente comprado a un propietario anterior, en cualquiera de las dos costas, no trae consigo esas exenciones, y cualquier comparación de precios entre ambas vías debe tenerlo en cuenta. Cómo se aplica la ley a una unidad y a un propietario concretos es una cuestión para su abogado dominicano.

Para un condo existente, el primer documento que conviene pedir es la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, expedida por el Registro de Títulos: la lectura actual de la situación jurídica del inmueble, mientras que un certificado de título solo recoge el registro tal como estaba el día en que se imprimió. Un condominio existe jurídicamente en cuanto se inscribe su régimen, y a partir de ahí cada unidad tiene su propio certificado de título (Ley 108-05, artículo 101). Para un edificio sin terminar, el registro publica un trámite para un régimen «en proceso»; en qué punto de ese trámite se encuentra un proyecto concreto es, de nuevo, algo que debe confirmar su abogado.

Lo que no cambia al cruzar la isla

Varias de las normas que preocupan a los compradores son nacionales, así que elegir una costa no altera ninguna. Un extranjero puede comprar y ser titular de un inmueble dominicano a su propio nombre, en las mismas condiciones que un ciudadano dominicano, sin ningún paso de aprobación. El alquiler de corta estancia está permitido por la ley nacional, pero la norma que realmente obliga es el reglamento del propio condominio; léalo antes de dar por hecho que una unidad puede alquilarse por noches, sea en Cabarete o en Cap Cana.

El calendario meteorológico también es común. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre y abarca todo el país; ninguna costa dominicana queda fuera. Lo que distingue a las dos zonas es su carácter cotidiano —una bahía atlántica que vive al ritmo del viento y del oleaje en un lado, una comunidad planificada en torno al golf y la marina en el otro—, no el terreno legal que pisa.

Qué costa encaja con cada propietario

Si buscó Cabarete por el viento —una tabla en la bahía por la tarde y un pueblo por el que pasear de noche—, la respuesta es Cabarete, y una vivienda frente al golf en Cap Cana sería la compra equivocada por bien construida que esté. Si lo que le atrajo fue un hogar caribeño con el mar cerca, vale la pena preguntarse si necesita la arena en la puerta o simplemente a su alcance, y cuánto está dispuesto a viajar para llegar a la casa cada vez que la use.

Andara es una respuesta a esa segunda pregunta, en la costa este. Está planificado como 175 residencias en el campo de golf Las Iguanas, con 7 piscinas, entre ellas una piscina infinita en la azotea solo para adultos, precios desde 280.600 USD y entrega prevista para el T4 de 2028. No está frente al mar ni pretende estarlo: la playa de Juanillo queda a unos 10 minutos y el aeropuerto a unos 15. Elija la costa que elija, visítela en la temporada en que realmente usaría la vivienda y pida a un abogado dominicano que revise el expediente antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Está Andara en Cabarete?

No. Andara está en Cap Cana, en el extremo oriental de la República Dominicana, mientras que Cabarete es un pueblo de la costa norte, en la provincia de Puerto Plata. Medidas con el motor de rutas OSRM desde las coordenadas publicadas de Andara, ambas quedan a unas 240 millas por carretera, así que son opciones distintas y no vecinas.

¿Puede un condo frente al mar en Cabarete tener su propia playa privada?

No en el sentido de ser dueño de la arena. Según la Ley 305 de 1968, aproximadamente los primeros 200 pies tierra adentro desde la línea de marea alta son públicos en todo el litoral dominicano. Un edificio puede dar a la playa y ofrecer accesos y servicios detrás de esa franja, en Cabarete como en cualquier otro lugar, pero la franja sigue siendo pública.

¿A qué zona es más fácil llegar en avión?

Según una consulta hecha el mismo día en el agregador FlightConnections en septiembre de 2026, Punta Cana Internacional mostraba vuelos directos a 91 destinos y el aeropuerto de Puerto Plata, el que da servicio a Cabarete, a 20. Los horarios cambian cada temporada, así que compruebe las rutas desde su propio aeropuerto. Desde Andara, Punta Cana Internacional está a unos 15 minutos.

¿Un condo de reventa conserva las exenciones de CONFOTUR?

No. Las exenciones de la Ley 158-01 están previstas para proyectos turísticos aprobados y sus primeros compradores del promotor, y las reventas quedan excluidas. Es una de las razones por las que el precio de un condo existente y el de una vivienda nueva en un proyecto aprobado no se comparan directamente. Cómo se aplica la ley a una unidad concreta es una cuestión para su abogado dominicano.