Condos de plage à Cabarete, vus depuis l'autre bout de l'île

Cabarete est une ville balnéaire de la côte nord de la République dominicaine, dans la province de Puerto Plata. Andara ne s'y trouve pas. C'est un projet face au golf à Cap Cana, à la pointe est du pays, à environ 240 miles par la route. Cette page ne vend donc aucun condo à Cabarete et n'y nomme aucun immeuble. Elle s'adresse à l'acheteur qui a tapé le nom de la ville alors qu'il se demande encore quel type de résidence caribéenne il souhaite : ce qu'est réellement un condo de plage dans une ville comme Cabarete, ce qu'est à l'inverse un logement au sein d'une communauté planifiée, et les règles juridiques qui vous suivent sur l'une ou l'autre côte.

Commencer par la carte : deux côtes séparées par un long trajet

Cabarete se trouve sur la côte nord, tournée vers l'Atlantique, à environ 11 miles de l'aéroport international Gregorio Luperón de Puerto Plata (POP), selon l'article que Wikipédia consacre à la ville. Andara est à l'angle opposé du pays, à Cap Cana, dans la province de La Altagracia. Depuis son entrée, le golf de Las Iguanas est sur place, la plage de Juanillo à environ 10 minutes et l'aéroport international de Punta Cana (PUJ) à environ 15.

Entre les deux s'étend toute la largeur de l'île. Nous avons mesuré le trajet sur le moteur d'itinéraire public OSRM, qui s'appuie sur les données routières d'OpenStreetMap, depuis les coordonnées publiées d'Andara jusqu'au centre de Cabarete : environ 240 miles par la route. Ce sont donc deux décisions distinctes, et non deux quartiers d'un même lieu. Un propriétaire sur une côte ne passe pas dîner sur l'autre, et l'acheteur séduit par la côte nord doit savoir dès le premier paragraphe que rien sur ce site ne peut l'y installer.

Une plage d'où l'on rejoint la ville à pied, ou une plage où l'on se rend en voiture

L'expression « condo de plage » recouvre une vie différente sur chaque côte. À Cabarete, la plage est au centre de tout. La ville s'étire le long de sa rue principale, appelée localement Calle Principal, avec hébergements, restaurants et boutiques installés entre celle-ci et le sable, et la baie qui lui fait face est une véritable arène de sports nautiques, qui a accueilli des compétitions professionnelles de kitesurf. Kite Beach et le spot de surf de Playa Encuentro se trouvent un peu plus à l'ouest sur le même rivage. On y achète un condo pour sortir de chez soi et plonger directement dans cette ambiance.

Cap Cana est organisé à l'inverse. C'est une communauté planifiée et fermée, avec ses propres routes intérieures, son golf et sa marina, et la plage y est un lieu où l'on se rend plutôt que la rue où l'on habite. Andara donne sur le golf et non sur la mer : ses logements regardent les fairways de Las Iguanas, et la plage de Juanillo est à environ 10 minutes en voiture. Pour certains acheteurs, c'est une perte. Pour d'autres — ceux qui veulent des soirées calmes, un parcours devant la porte et la mer comme sortie — c'est précisément tout l'intérêt.

Un point est identique sur les deux côtes, et mieux vaut le connaître avant qu'on ne vous vende une « plage privée ». En vertu de la Ley 305 de 1968, environ les 200 premiers pieds à l'intérieur des terres depuis la ligne des hautes eaux sont propriété publique sur tout le littoral dominicain. Un condo en front de mer à Cabarete donne sur un sable public, exactement comme un hôtel à Cap Cana ; ce qui change d'une adresse à l'autre, ce sont l'accès et les services situés derrière cette bande, jamais la propriété de la plage elle-même.

Les deux zones côte à côte

Placez les deux lieux dans un tableau et la différence tient moins à la qualité qu'à la vocation de chacun. Les lignes consacrées à l'accès aérien méritent un second regard, car elles déterminent discrètement la fréquence à laquelle une résidence secondaire est utilisée et la facilité avec laquelle elle se remplit d'invités. Relevés le même jour de septembre 2026 auprès du même agrégateur de lignes, FlightConnections, l'aéroport de Puerto Plata affichait des vols passagers sans escale vers 20 destinations dans 6 pays, assurés par 11 compagnies, tandis que Punta Cana International en affichait vers 91 destinations dans 29 pays, avec 41 compagnies. Les programmes évoluent à chaque saison : considérez ces chiffres comme un instantané et non comme un classement figé — mais l'écart est assez large pour compter lorsque vous imaginez votre propre trajet.

Un condo déjà construit, ou un projet encore sur plan

Quelle que soit la côte retenue, la distinction qui modifie le plus les formalités n'oppose pas le nord à l'est. Elle oppose un condo déjà construit, acheté à son propriétaire actuel, à un logement encore en chantier, acheté au promoteur. Andara relève du second cas : la livraison est prévue au T4 2028, si bien que ce que l'on signe aujourd'hui est un descriptif plutôt qu'un logement achevé.

La loi dominicaine d'incitation touristique, la loi 158-01 modifiée par la loi 195-13 et connue sous le nom de CONFOTUR, accorde ses exonérations — de la taxe de mutation de 3 % et de l'impôt foncier annuel (IPI) — aux projets agréés et à leurs premiers acquéreurs auprès du promoteur, et elle exclut les reventes. Elle n'est pas non plus automatique : l'exonération doit être déposée et inscrite sur le titre. Andara est agréé au titre de cette loi. Un condo existant acheté à un précédent propriétaire, sur l'une ou l'autre côte, ne transmet donc pas ces exonérations, et toute comparaison de prix entre les deux voies doit en tenir compte. La manière dont la loi s'applique à un logement et à un propriétaire donnés relève de votre avocat dominicain.

Pour un condo existant, le premier document à demander est la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, délivrée par le Registro de Títulos : la lecture actuelle de la situation juridique du bien, alors qu'un certificat de titre ne reflète le registre que tel qu'il était le jour de son impression. Une copropriété existe juridiquement dès que son régime est inscrit, après quoi chaque lot dispose de son propre certificado de título (Ley 108-05, article 101). Pour un immeuble inachevé, le registre publie une procédure pour un régime « en cours » ; l'avancement d'un projet donné dans cette procédure est, là encore, à faire confirmer par votre avocat.

Ce qui ne change pas quand on traverse l'île

Plusieurs règles qui inquiètent les acheteurs sont nationales : choisir une côte n'en modifie aucune. Un ressortissant étranger peut acheter et détenir un bien dominicain en son nom propre, aux mêmes conditions qu'un citoyen dominicain, sans aucune autorisation préalable. La location de courte durée est permise par la loi nationale, mais le règlement qui s'impose réellement est celui de la copropriété — lisez-le donc avant de supposer qu'un logement peut se louer à la nuitée, à Cabarete comme à Cap Cana.

Le calendrier météorologique est lui aussi commun. La saison des ouragans de l'Atlantique s'étend du 1er juin au 30 novembre et couvre l'ensemble du pays ; aucune côte dominicaine n'y échappe. Ce qui distingue les deux zones, c'est leur caractère au quotidien — une baie atlantique vivant au rythme du vent et de la houle d'un côté, une communauté planifiée autour du golf et de la marina de l'autre — et non le cadre juridique sur lequel vous vous appuyez.

Quelle côte pour quel propriétaire

Si vous avez cherché Cabarete pour le vent — une planche sur la baie l'après-midi et une ville où se promener le soir —, alors Cabarete est la réponse, et un logement face au golf à Cap Cana serait le mauvais achat, aussi bien construit soit-il. Si ce qui vous attirait était une résidence caribéenne avec la mer à proximité, demandez-vous si vous avez besoin du sable devant votre porte ou simplement à portée, et quelle distance vous êtes prêt à parcourir pour rejoindre la maison à chaque séjour.

Andara est une réponse à cette seconde question, sur la côte est. Le projet prévoit 175 résidences sur le golf de Las Iguanas, avec 7 piscines dont une piscine à débordement sur le toit réservée aux adultes, des prix à partir de 280 600 $ US et une livraison prévue au T4 2028. Il n'est pas en front de mer et ne prétend pas l'être : la plage de Juanillo est à environ 10 minutes et l'aéroport à environ 15. Quelle que soit la côte choisie, visitez-la à la saison où vous utiliseriez réellement le logement, et faites relire le dossier par un avocat dominicain avant de signer.

Questions fréquentes

Andara se trouve-t-il à Cabarete ?

Non. Andara est à Cap Cana, à la pointe est de la République dominicaine, tandis que Cabarete est une ville de la côte nord, dans la province de Puerto Plata. Mesurées sur le moteur d'itinéraire OSRM depuis les coordonnées publiées d'Andara, les deux sont distantes d'environ 240 miles par la route : ce sont des choix distincts, et non voisins.

Un condo en front de mer à Cabarete peut-il avoir sa propre plage privée ?

Pas au sens de posséder le sable. En vertu de la Ley 305 de 1968, environ les 200 premiers pieds à l'intérieur des terres depuis la ligne des hautes eaux sont publics sur tout le littoral dominicain. Un immeuble peut donner sur la plage et offrir accès et services derrière cette bande, à Cabarete comme ailleurs, mais la bande elle-même reste publique.

Quelle zone est la plus facile à rejoindre en avion ?

D'après un relevé effectué le même jour auprès de l'agrégateur FlightConnections en septembre 2026, Punta Cana International affichait des vols sans escale vers 91 destinations, et l'aéroport de Puerto Plata, celui qui dessert Cabarete, vers 20. Les programmes changent à chaque saison : vérifiez les lignes depuis votre propre aéroport. Depuis Andara, Punta Cana International est à environ 15 minutes.

Un condo acheté en revente bénéficie-t-il des exonérations CONFOTUR ?

Non. Les exonérations de la loi 158-01 sont prévues pour les projets touristiques agréés et leurs premiers acquéreurs auprès du promoteur, et les reventes en sont exclues. C'est l'une des raisons pour lesquelles le prix d'un condo existant et celui d'un logement neuf dans un projet agréé ne se comparent pas directement. La manière dont la loi s'applique à un bien précis relève de votre avocat dominicain.