¿Cómo se proyectan y gestionan los ingresos por renta en Andara?

Los ingresos por renta para un propietario en Andara se basan en un proforma detallado que proyecta un retorno de la inversión neto anual del 11-15%, impulsado por el diseño de la propiedad, su ubicación dentro de Cap Cana y un programa de administración de rentas opcional. Estas proyecciones tienen en cuenta los costos operativos y las tarifas de administración, proporcionando una imagen clara de las ganancias potenciales sin intervención directa.

¿Qué supuestos hay detrás del ROI proyectado del 11-15% de Andara?

El ROI neto anual del 11-15% es una proyección, no una garantía, calculada sobre una compra de contado. Está diseñado para dar un pronóstico realista del rendimiento dentro del programa opcional de administración de rentas de Andara. El cálculo es neto de todos los principales gastos anticipados, incluida la tarifa de administración y los costos de mantenimiento anuales.

Los datos clave para esta proyección se basan en el tipo de unidad específico, las condiciones del mercado predominantes en Cap Cana y la estructura operativa del programa de rentas. Comprender estos supuestos es crucial para cualquier inversionista que evalúe la oportunidad.

¿Cuáles son las opciones de un propietario para la administración de la propiedad?

Los propietarios en Andara tienen dos rutas principales para administrar su propiedad. La primera es participar en el programa opcional de administración de rentas sin intervención. Este servicio está estructurado para inversionistas que desean generar ingresos sin manejar la logística del día a día de una renta a corto plazo. El objetivo del programa es optimizar la ocupación y los ingresos, y la proyección de ROI del 11-15% se basa en la participación en él.

Alternativamente, los propietarios pueden optar por administrar la propiedad ellos mismos o no rentarla en absoluto, manteniendo la residencia para uso puramente privado. Los propietarios que autogestionan son responsables de todos los aspectos del proceso de renta, incluido el marketing de la propiedad en plataformas de reserva, la gestión de check-ins y la comunicación con los huéspedes, la coordinación de la limpieza y el mantenimiento, y el cumplimiento de las regulaciones fiscales dominicanas. Esta opción ofrece un control más directo pero requiere un compromiso práctico significativo.

¿Cómo respaldan el valor de renta el diseño y la ubicación de Andara?

El potencial de renta de una propiedad está directamente relacionado con su atractivo para los viajeros. Andara está diseñado para competir en el segmento de alta gama del mercado de rentas de Cap Cana. La comunidad está ubicada dentro del exclusivo y cerrado plan maestro de Cap Cana, a solo 15 minutos en auto del Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ).

Las amenidades en el lugar son extensas, creando una experiencia de resort autónoma. Estas incluyen siete piscinas separadas, coronadas por una piscina infinita solo para adultos en la azotea, un centro de bienestar completo con un salón de yoga, canchas de pickleball, un simulador de golf y espacios de coworking. Para los inquilinos, estas características proporcionan un valor significativo más allá de la residencia en sí. La ubicación de la propiedad frente al Campo de Golf Las Iguanas y a 10 minutos en auto de la famosa Playa Juanillo consolida aún más su atractivo para los turistas que buscan unas vacaciones premium en el Caribe.

¿Qué impuestos se aplican a los ingresos por rentas a corto plazo para no residentes?

Los propietarios no residentes que rentan su propiedad en la República Dominicana están sujetos a dos impuestos principales sobre esos ingresos. Es importante tenerlos en cuenta en cualquier cálculo de ingresos personales, ya que son distintos de los impuestos a la propiedad.

Primero, un impuesto del 18% conocido como ITBIS (Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios) se aplica al valor del alojamiento turístico a corto plazo. La responsabilidad de recaudar y remitir este impuesto recae en el propietario del inmueble, no en las plataformas de reserva de terceros. Segundo, se aplica una retención de impuestos del 27% sobre los ingresos brutos por renta obtenidos por no residentes. Este se considera un impuesto único y definitivo, lo que significa que no se pueden aplicar deducciones por gastos (como mantenimiento o tarifas de administración) contra los ingresos. Su abogado puede proporcionar orientación definitiva sobre el cumplimiento de estas obligaciones fiscales.

¿La exención fiscal de CONFOTUR reduce mi impuesto sobre la renta de alquiler?

Esta es una pregunta común e importante. Andara es un proyecto aprobado bajo la ley CONFOTUR (Ley 158-01), que proporciona importantes incentivos fiscales a los compradores. Específicamente, un comprador de una propiedad aprobada por CONFOTUR está exento del Impuesto de Transferencia del 3% en la compra y también está exento del impuesto anual a la propiedad del 1% (IPI) por un período definido por la ley.

Sin embargo, estos beneficios se aplican a la propiedad en sí, no a los ingresos que genera. Las exenciones de CONFOTUR no se extienden a los impuestos sobre los ingresos por renta. El 18% de ITBIS y la retención del 27% para no residentes se rigen por artículos separados del código tributario dominicano y siguen siendo aplicables independientemente del estatus CONFOTUR de la propiedad. Si bien CONFOTUR reduce significativamente el costo de ser propietario, no cambia la tributación del negocio de renta que se realiza en ella.

Preguntas frecuentes

¿Se permiten las rentas a corto plazo en Andara?

Sí, las rentas a corto plazo están permitidas en Andara, y constituyen la base del programa opcional de administración de rentas. Las reglas y regulaciones específicas para las rentas se rigen por los estatutos del condominio, que todos los propietarios deben cumplir.

¿Cuáles son los costos de mantenimiento anuales proyectados para una residencia?

El proforma estima que las tarifas anuales totales de mantenimiento, seguro y servicios comunes oscilan entre $9,200 para una unidad de una habitación y $18,600 para los penthouses más grandes. La proyección de ROI neto del 11-15% ya se calcula después de haber deducido estos costos.

¿Quién es Onix Living, el desarrollador de Andara?

Onix Living es un desarrollador con sede en Cancún con proyectos en México, España y Panamá. La compañía ha entregado más de 750 viviendas en sus proyectos del Caribe y tiene aproximadamente 1,960 residencias completadas o en desarrollo. Andara es su primer proyecto en Cap Cana, República Dominicana.